不動産の購入/売却の手順（クィーンズランド州の場合）
住友リアルエステートにお問い合わせいただければ、ご希望にそった物件をアドバイスいたします。一般的には売主が仲介手数料を支払いますので、買主に仲介手数料はかかりません。
一般的な購入の手順
- 購入したい物件が決定
気にいった物件がありましたら希望金額や決済の条件などをオファーします - 弁護士を選任
契約書を作成しますので、どなたの名義で購入するのか決めてください。お二人、あるいは複数のご家族の名義で購入される場合、相続の形態が違う共有名義と共同名義の違いがありますので弁護士にご相談ください。その他、契約内容の変更があれば弁護士と相談します。 - 決済期限の延長や内金の取り扱い、建物検査、シロアリ検査、融資条件、付帯する家具、カーテン、電気器具、プールの備品の有無などを契約書に書き込みます。売主側の除外品があるかもチェック。
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契約書に署名
この段階で売主との書面による交渉が行われていなければここでオファーとなります。契約する段階で購入者の名前が正確に記載されていないと印紙税を２度支払うことになりかねないので、どなたとどなたが所有者となるのか、あるいは会社名で購入するのかはっきり決めておかねばいけません。
売主がオファーに応じた場合、Initial Deposit（手付け金）が必要な場合＄１０００、あるいは＄１５００くらいを出す場合があります。もしくはDeposit(物件購入金額の１０％が上限）金額はケースバイケースですが、最低でも５％前後が一般的です。
- クーリングオフ： 契約後５営業日のクーリング・オフが設定されています。買主はいかなる理由でも契約を解除することができますが、購入金額の０．２５％の違約金を支払わねばなりません。
- Depositは 住友リアルエステートが仲介となる場合、決済まで住友リアルエステートの信託口座もしくは弁護士事務所の信託口座にてお預りします。Initial Deposit（手付け金）は仮押さえなので、Refundable として返金可能とすることもありますので、契約書での理解が不可欠です。
- 契約書にサインして、Deposit を支払った段階では、まだ契約は成立していません。売主のサインをもらって、契約はUnder Contrac (契約済み）の状況となります。（たとえば融資条件付契約の場合、あるいはシロアリ検査の結果）その条件が満たされるまで、契約は成立していないと考えます。
- 一般的には契約後に検査官を手配します。（通常＄３００－６００）主な検査は電機配線、配管、建築構造、状態などをチェックするBuilding Inspection と、シロアリなどの害虫被害の有無とダメージを検査するPest Inspection です。インスペクションを実施して、レポートを取得し、レポートに納得がいかない内容があった場合、決済までに売主が修理することの交渉をしたり、修理の代わりに購入代金から修理費用を差し引く交渉も可能です。
- ユニットやタウンハウスなどの共益費、管理費（規定と運営状況）が書かれたDisclousure Statementが契約書に添付されます。
- ローンを組んで購入する場合は融資取得日までに買主が納得のいく融資が取得できないと契約を解除できる条件が付いているかチェックが必要です。
- 依頼された購入側の弁護士は共益組合の支払い記録、地方税や、水道代に未払いがないかのチェックを行い、決済日までの負担を売主に、決済日以降の負担を買主になるように決済残金の計算を行います。増築部分に建築許可が取られているか、プールに安全証明が付いているかなど調査します。
- 決済までに買主は購入代金の残額を購入側の弁護士の信託口座に支払います。（通常１週間前）売主は譲渡証書にサインをします。
- 決済、物件の引き渡し、物件登記など弁護士同士が行います。買主側の購入残金の小切手と売主側の譲渡証書と鍵を交換します。
- 通常、権利書は電子登録なので、弁護士に指示しなければ原本ではなくコピーがもらえます。しかしローンなどの場合、必要書類として現本を要求されることがありますので、現本を依頼する場合、弁護士に指示が必要です。電子登録は国が責任をもって管理しています。
- クィーンズランド州の標準契約書では買主が契約書にサインした翌営業日より物件の責任を負います。火事になったり洪水にあったりしないように住宅保険に加入することをお勧めします。
以上が一般的な不動産購入の流れですので、個別の案件に関しましては、住友リアルエステートにお問い合わせください。
オークション（競売）で物件を買う場合
- 会場に購入希望者が集まり、どんどん入札価格を上げていくオークション、緊張感漂うオークション会場はちょっと初心者にはついていけない独特の雰囲気があります。いい物件だと思ってもどうしたら買えるのだろうかと思っている方、あなたがEligible 購入可能かどうかを住友にご相談ください。(永住権を持っていれば問題ありません）
- オークションで購入する際に融資条件や建物検査などを条件とできないので、オークションの前までに心配な点をクリアーしておかなければなりません。 修理が必要な場合業者に前もって工事金額を見積もってもらうこともあります。
- 市場調査 オークションまでに住友が物件の近辺などの売買事例などの調査を行います。
物件調査 オークションの不動産会社と落札想定価格、売主の状況などを調査
契約書のコピーを事前に入手し、規定や条件について、弁護士に法的アドバイスを得る。 -
落札できた場合：
頭金の用意 - 通常１０％の頭金が必要で、残金決済は３０日が一般的です。 - オークション当日
オークション開始前に規定、条件書きをもらいよく読む。
すでに入手している契約書に変更がないかチェック。
オークション開始前に物件についての質問をしてもかまいません。
オークションに参加する方の登録を行い番号札をもらいます。 
- もし、売主の希望金額に届かなかった場合は、一旦オークションを中断して売主と相談します。以後の最高値で売却する場合もあれば、希望金額まで届きませんが、最高値のオファーをした方と交渉権を得られることをアナウンスすることもあります。
- クィーンズランド州ではベンダーズビットといって最低価格に達するまで売主がオークションに参加できますが、その場合、オークション開始時にその場の人にアナウンスします。
一般的な売却の手順
- 住友リアルエステートにお問い合わせいただければ、物件の周辺の売買事例や売却可能書かうをアドバイスさせていただきます。売主の仲介手数料は最高額で物件契約金額の２．５％＋＄４５０です。（＋仲介手数料には１０％の消費税がかかります。）それ以下はあっても、それ以上の仲介手数料はかかりません。
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オーストラリアでは一般的には売り主が広告宣伝費用を出します。不動産会社はFor Sale の看板の手配、物件の写真撮影手配、インターネットの物件掲載、月に何度の新聞広告、チラシの作成、大手不動産会社の場合、事務所経費が加算されます。
住友リアルエステートの場合、写真撮影はプロに頼む場合は有料ですが、住友が撮影する場合無料です。看板手配もFor Sale の看板だけでしたら無料ですが、写真入りの場合有料です。インターネットの掲載は無料ですが、新聞広告の場合有料です。月に何度かのオープンハウスは無料で行います。長年の販売活動を通じて、提携する不動産会社と連絡を取りながら、最善のマーケティングをご提案させていただきます。
- 売却の任命には３タイプあります。
・ 一般仲介 Open Listing 複数の不動産会社に依頼するタイプ
・ 単独仲介 Sole Agency １社に依頼するのですが、ご自分で買い手を見つけた場合、手数料を支払わなくていいタイプ
・ 専任仲介 Exclusive Agency １社に依頼するので、ご自分で買い手を見つけてきた場合でも手数料を支払わねばなりません。 - 契約書にサインされてもサインした日から５日間のクーリングオフがあります。
融資条件が付いている場合、買主の融資が承認される期日まで、他の方への売却活動はできません。
融資が下りなければ契約はキャンセルされますので、頭金を返却します。
建物検査、シロアリ検査の結果を満足できない場合、買い手は契約をキャンセルすることが可能です。その場合、頭金を返金します。その他 "自分の家がいつまでに売れたら" といった条件がが入っている場合も、条件が満たされなければ契約は無効となりますので、契約書にサインされる前に十分な理解が必要です。 - 決済の前に譲渡証書にサインしていただきます。ご本人がオーストラリアにおられる場合、弁護士事務所もしくはJP（公証人）の前でサインすればいいのですが、日本におられる場合、オーストラリア大使館、領事館、もしくは各県庁所在地の公証役場に出向いていただくことになります。
- 物件の引渡し前の最終検査には住友が立ち会います。 決済時には電気、ガス、電話などの契約解除をせねばなりませんが、住友がお手伝いします。
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決済が無事終了した時点で、不動産会社は仲介手数料をご請求申し上げますが、信託口座でお預かりしている残金がある場合、お客様のご指定の口座に振り込みます。
弁護士事務所は最終決済書を作成し、弁護士費用などの諸経費を差し引き、残金をご指定の口座に振り込みます。
住友リアルエステートは可能な限りお客様の利益を考えて価格交渉に臨みます。ネットで見つけた物件の購入アシストや、英語での取引が不安な場合はぜひ住友にお問い合わせください。
- ■ クィーンズランド州の不動産売買のルール
お客様が他の不動産会社から直接物件の紹介を受けると、その不動産会社の担当者がその物件のSelle's Agent となり、お客様が後から住友リアルエステートに仲介をお願いしたいと不動産会社/担当者に話をしても、後から入る住友リアルエステートはBuyer's Agentとなりますので、Seller's AgentはBuyer's Agent に手数料を払う義務はありません。そういった場合のみ住友リアルエステートは買主であるお客様から仲介手数料をいただくことになります。 
- その他、例外のケースとして、新規分譲物件で専任の不動産会社が入っている場合、お客様がセールスオフィスで直接お名前を登録された場合、あるいは中古物件を仲介する場合で、販売不動産会社が専任で他社との提携依頼を受けない場合、私どもは買主側エージェントとして任命してただき、任命書に規定の仲介手数料をお客様にご請求申し上げることがございますので、ご了承願います。
- Conjunction Form （提携依頼書）をSellers Agentが受け入れてくれた場合、提携比率がどうであれ住友リアルエステートはSeller's Agentとなりますので、お客様から手数料をいただきません。日本のように双方から不動産手数料を得る不動産会社があるようですが、住友リアルエステートはオーストラリアのルールに従っています。
その他ご質問がありましたら住友までご連絡ください。